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- 不動産売却成功のコツ
ご希望通りの不動産売却を
目指しています
不動産の取引は、人生においてそれほど何度も行うものではありません。「今回のお取引がはじめての不動産取引」という方も少なくないでしょう。また、大きなお金が動く取引ですから、しっかり準備して慎重に行いたいものです。
こちらでは岡山市（北区・東区・中区・南区）や倉敷市における不動産売却をお取り扱いしているエステート大福が、はじめて不動産売却をお考えの方に、成功のためのポイントをご説明します。当社ではお客様のご希望にそった売却を目指していますので、不動産のお取引は当社へおまかせください。
不動産売却（家・土地など）を進めるための必要な書類を用意しましょう
不動産の売却では、法律に則って、様々な書類が必要になります。不動産取引をスムーズに進められるように、必要書類の準備を進めましょう。下記の書類についてご不明な点がありましたら、当社担当者へお尋ねください。
| 身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票 | 登記済権利書または登記識別情報 |
|---|---|
| 売り主様ご本人の確認書類です。住民票や印鑑証明書などは、発行から3ヶ月以内のものが有効ですのでご準備をお願いします。共有名義の物件については、共有者全員分の証明書が必要です。 | 登記済権利書とは、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する書類であり、法務局から登記名義人に公布されます。平成17年以降に取得した物件の場合は、権利書の代わりに登記識別情報が発行されるケースもあります。 |
| 固定資産税納税通知書および 固定資産税評価証明書 |
土地測量図・境界確認書 |
|---|---|
| 固定資産税の納税額を確認するために必要な書類で、最新のものをご準備ください。移転登記などで必要となる登録免許税を算出する際にも必要です。固定資産税は1月1日時点の所有者に年間分が課税されますので、取得時期に応じて負担額が調整されます。 | 戸建住宅や土地の売買の際に必要な書類です。土地については、面積に応じて売買価格を決めますので、面積や隣接地との境界線がとても重要になります。境界線が不確かな土地の売買は、将来のトラブルにつながるリスクが高くなります。隣接土地の所有者の了解を得て、土地測量図を作成しておきましょう。 |
| 建築確認済証および 検査済証、建築設計図書・工事記録書等 |
マンションの管理規約、 または使用細則などマンションの維持費等の書類 |
|---|---|
| 戸建住宅の売買の際に必要な書類です。建築確認済証や検査済証は、建築基準法に則って建築されている物件であることを証明し、売り主様、買い主様双方にとって重要です。建築設計図書や工事記録書などは、物件の維持管理や将来のリフォームに役立ちます。 | マンションの売買の際に必要な書類です。中古マンションの売買では、維持管理の方法や、管理規約などがとても重要です。マンションの維持管理費は買い主様にとって購入するかどうかの判断にもつながりますので、契約前に提示することが望ましいでしょう。 |
| 耐震診断報告書・ アスベスト使用調査報告書等 |
その他の書類 |
|---|---|
| 建築基準法において耐震基準が定められていますが、新耐震基準導入以前に建築されたような古い住宅では、耐震診断報告書が求められる場合もあります。また、将来のトラブル回避のためにも、アスベスト使用調査報告書を用意すると、買い主様にとって安心でしょう。 | その他、地盤調査報告書や住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など、物件の性能を客観的に示すデータは、買い主様にとって安心につながる書類です。また、物件購入時の契約書や重要事項説明書、販売時のパンフレット、広告なども有効な情報となります。 |
物件の査定評価をよくするコツ
周辺地域の相場は自分なりに知っておきましょう
今住んでいる物件ですから、売り主様自身にとっては価値ある物件のことでしょう。でも、いくら思い入れのある物件でも、周辺地域の相場との兼ね合いも必要になります。このため、査定を依頼する前に、周辺地域の価格帯をあらかじめつかんでおくことは大切です。
不動産の販売においては、エリアごとに売れる価格帯が決まっています。その周辺相場から大きくはずれた価格帯の物件を売ることはなかなか難しいのです。売りたい物件の価値を冷静に見極めるためにも、周辺エリアの価格相場は、きちんと把握しておくようにしましょう。
価格について基礎的な考え方を把握しましょう
不動産の価格において、まったく同じものは存在しません。同じエリアで同じ面積の土地であっても、方位や日当たり、周囲の環境などによって、価格が大きく変わることがあります。さらに、同じ物件であっても、取り引きする時期によって、価格は異なってきます。
不動産の価格は、スーパーの商品とは異なり、提示された価格のみで「買う」「買わない」の判断をするものではありません。売り主様と買い主様双方の合意によって価格が確定し、売買が成立するものなのです。交渉を重ねて、お互いが納得できる取引を目指しましょう。
自宅のいいところ、悪いところを言えますか？
売却価格を決めるためには、買い主様の気持ちになって、自宅を冷静に見つめ直すことも必要です。その際に大切なのが、自宅のアピールポイントと欠点をきちんと把握しているかどうかということ。今、住んでいる家だからこそ、どうしても高く評価してしまいがちだからです。
買い主目線で「エリアはどうか」「利便性はよいか」「広さは十分か」「間取りはどうか」「築年数はどうか」「設備は十分か」「水回りはキレイか」といった点をチェックしてみましょう。アピールポイントが見つかったら、さらにアピールするための方法を考えることをおすすめします。
買う側の気持ちも考えながら、価格を設定しましょう
いくらよい物件でも、長期間市場に出されていると、買い手側からの関心度は下がっていってしまいます。「かなり前から情報誌に掲載されている」「売れ残り物件みたい」などと買い手側に評価されてしまうと、いっそう売りづらくなる恐れがあるのです。
買い手側の気持ちを考えると、3～6ヶ月以内の売却を目指すのがよいでしょう。したがって、6ヶ月以内で売却できそうと思われる価格設定も重要です。6ヶ月を越えてしまうと、査定価格での売却も困難になります。不動産の売却には、スピードも重要な要素になるのです。
家や土地を売るとき、どんな会社に頼みたいですか？
なぜこの金額になったのか、査定額の理由を知りましょう
売却を依頼する際には、当社を含め、複数の会社と査定額を比較されるかもしれません。このように複数の不動産会社に無料査定を依頼すると、各社間で査定額に差が生まれます。同一の物件を査定しているのに、どうして査定額に開きが出るのでしょうか？
査定を提示されたら、担当者に査定の根拠をくわしく聞いてみてください。このときに示される根拠によって、担当者の力量を判断できるでしょう。不動産会社によっては仲介契約を結んでもらおうと、高額査定をつけるところもありますので、ご注意ください。
親身になって、一緒に考えてくれる不動産会社ですか？
不動産会社は、お客様の大切な不動産を販売するパートナーです。したがって不動産売却が成功するかどうかは、不動産会社選びにかかっているともいえます。お客様の不動産のことを最優先に考えて、販売方法を熱心に考えてくれるパートナーを選びたいものです。
不動産の売却方法にも様々な方法があります。「早く売りたいのか」「高く売りたいのか」など、お客様のご要望やライフスタイル、家族構成などをしっかり確認して、お客様に最適な売却方法を一緒に考えてくれる不動産会社だと安心です。
私たちにも得意分野があります
不動産会社の中には、賃貸物件の取り扱いが得意な会社や、不動産売買が得意な会社、相続や離婚にも対応してくれる会社など、それぞれ得意分野があります。また取り扱っている物件も戸建中心か、マンション中心か、宅地の取引が中心かなど様々でしょう。
まずは不動産会社の実績ページを確認して、売買実績の豊富な会社を選ぶようにしましょう。そして、お客様が売却したい物件の取り扱いが多いか、様々な売却に取り組んでいるか、積極的な営業を行っているかなども確認しておくことをおすすめします。
担当者は人それぞれなのでチェックしておきましょう
不動産の売却では、最終的に取引を行うのは人間です。不動産会社の担当者と実際に会うことによって、担当者の個性を見極めることも必要です。お客様の話をよく聞き、お客様に分かりやすく丁寧に説明してくれる担当者のいる会社を選びましょう。
不動産取引は法律的な知識が必要な専門的な取引です。売り主様に対して、分かりにくい専門用語を並べ立てるような担当者は、よい担当者といえません。また、都合のよい話だけでなく、物件の欠点なども包み隠さずきちんと伝えてくれる担当者だと、信頼できることでしょう。
お客様からのよくあるご質問に
お答えします
不動産売却（仲介・買取・相続・任意）全般について
- 仲介と買取にはどのような違いがありますか？
- 一般の住宅市場で購入希望者を見つけ、買い主様と売買契約を結ぶのが仲介です。これに対し、不動産会社に物件を買い取ってもらうのが買取です。売り主様の希望する価格で高く売りたい場合には仲介、すぐに現金化したい場合には買取を選ぶとよいでしょう。
- 仲介に必要な媒介契約とは何ですか？
- 仲介売却を不動産会社に依頼する際に、不動産会社と結ぶ契約が媒介契約です。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれメリット、デメリットがありますので、お客様にとって最適な契約を結ぶようにしましょう。
- 買取保証とはどういうサービスですか？
- 買取保証とは、一定期間通常の売却活動を行い、その期間内に買い主様が見つからなかった場合に、あらかじめご提示した価格で買い取らせていただくサービスです。買取保証によって、いつまでも売れず現金化できないリスクを回避することが可能です。
- 売却前にリフォームしたほうがよいでしょうか？
- 中古物件をリフォームすることによって、物件の価値を上げ、早期に売れたり、高く売れたりすることが期待できます。ただし、高額な費用をかけても、それに見合う効果が見られるとはかぎりません。リフォームすべきか、するのであれば費用はどれくらいかけたらよいのか、当社担当者ともご相談ください。
- 不動産をすぐに現金にしたいときにはどうしたらよいですか？
- 引越しや住み替えなど、売却のスケジュールが決まっており、お持ちの不動産をできるだけ高く売りたいと考えていらっしゃる方には「不動産買取」がおすすめです。不動産会社が提示する買取価格にご納得いただければ、すぐに現金化することが可能です。仲介売却よりは安くなってしまいますが、購入希望者があらわれるまで待つ必要はありません。
- 住み続けながら売却活動を進めることはできますか？
- はい、可能です。ほとんどの売り主様が住み続けながら売却活動を行っています。ただし、購入希望者があらわれた場合には、内見対応などお願いすることがありますので、その点についてはご協力をお願いします。
- 購入希望の方は内見に来られたときには、どんなことに注意したらよいですか？
- 内見のときには、買い主様の気持ちになって、部屋を片付け、すっきり見せることが重要です。とくに水回りは買い主様が気になるポイントですので、ピカピカにしておくとよいでしょう。また、売り主様が気づきにくいのが住宅の臭いです。内見に来られた方が不快に思わないように、ペット臭や生活臭には注意しましょう。
不動産の査定に関すること
- 簡易査定と訪問査定の違いを教えてください。
- 簡易査定（机上査定）は、周辺の相場や基礎情報を参考にて算出する査定価格です。これに対し訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問し、物件の状態の確認、隣接地との境界の確認、周辺環境など細かな点までチェックしたうえで、査定価格を算出します。当社では訪問後、24時間以内に査定額をご提示させていただいております。
- 本人名義でない不動産を査定依頼できますか？
- 名義人の方から依頼を受けている方や、ご依頼の不動産の売買する権利をお持ちの方であれば査定のご依頼が可能です。当社へご確認ください。
- 査定時に用意しておくものはありますか？
- 登記簿や、購入時の重要事項証明書、売買契約書、分譲時のパンフレットなど、査定を受けたい不動産の詳細がわかるものをご準備いただくと、査定がスムーズに進みます。土地の測量図面や建物の図面などもあるとよいでしょう。